מאמרים
מאמרים
maker.co.il מאמרים שלום אורח
יום שלישי 19 נובמבר 2019 מאמרים
מאמרים
מאמרים
מאמרים דף הבית מאמרים מאמרים מאמרים כותבי מאמרים מאמרים פרסם מאמר מאמרים צור קשר מאמרים
מאמרים כניסה | הרשמה מאמרים
מאמרים
מאמרים
פרסום מאמרים חינם > מאמרים > חוק ומשפט > מקרקעין > תמ"א 38 - היזהרו ממוקשים! מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מאמרים
מאמרים
מאמרים
כל הקטגוריות
זוגיות ואהבה
אהבה
דייטנינג והיכרויות
ייעוץ וטיפול זוגי
זוגיות ואהבה - אחר
מאמרים
אוכל ומתכונים
אוכל אורגני
אוכל חגיגי
אירוח, אירועים וסדנאות
בשר ודגים
יין ומשקאות
ירקות וסלטים
מאכלי חלב
מאפים ופסטות
מנות אחרונות
מנות עיקריות ותוספות
מנות ראשונות ומרקים
מסעדות, קייטרינג ומשלוחים
אוכל ומתכונים - אחר
מאמרים
אומנות,בידור ופנאי
אמנות פלסטית
טלוויזיה וקולנוע
מוזיאונים וגלריות
מוסיקה ובידור באירועים
מוסיקה וריקוד
ספרות שירה וכתיבה יוצרת
פנאי ומשחקים
צילום
תחביבים
תיאטרון
אומנות, בידור ופנאי - אחר
מאמרים
אופנה, יופי וטיפוח
אופנה
איפור
ביגוד ואיפור לחתונה ואירועים
הסרת שיער
טיפול בעור
עיצוב שיער
קוסמטיקה
אופנה טיפוח ויופי - אחר
מאמרים
אימון אישי - Coaching
NLP
אימון ביחסים בין אישיים
אימון בקבלת החלטות
אימון ליצירת שינוי
אימון משפחה וזוגיות
אימון קריירה ועסקים
על אימון ומאמנים
אימון אישי- coaching - אחר
מאמרים
ביטוח
ביטוח בריאות וביטוח סיעודי
ביטוח חיים
ביטוח כללי
ביטוח לאומי
ביטוח משכנתא
ביטוח פנסיוני
ביטוח רכב ורכוש
ביטוח אחר
מאמרים
בית, שיפוצים ובנייה
אביזרים, ריהוט ומוצרי חשמל
אדריכלות
בנייה ושיפוץ
בריכות שחייה ונוי
גינון
הדברת מזיקים
הובלה ומעבר דירה
מיזוג וחימום
עיצוב פנג שואי
עיצוב פנים
רכישת ומכירת דירה
תחזוקה נכונה ושימור
בית , שיפוצים ובנייה - אחר
מאמרים
בריאות ורפואה
אורתופדיה ופיזיותרפיה
ארומתרפיה פרחי באך
בריאות גברים
בריאות הנפש
בריאות העור
בריאות העין
בריאות הפה והלסת
בריאות ורפואה-אחר
בריאות תינוקות, ילדים ומתבגרים
דיאטה ותזונה
הפרעות קשב וריכוז
מחלות והתמודדות
מניעה וטיפולים
ניתוחים פלסטיים וטיפולי יופי
נשים, הריון ולידה
נשירת שיער
סרטן
רופאים ומטפלים
רפואה
רפואה כללית
רפואה משלימה ואלטרנטיבית
רפואה סינית
שינה
מאמרים
הודעות לעיתונות
אינטרנט ומחשבים
עסקים, מימון וכספים
צבא וביטחון
הודעות לעיתונות - אחר
מאמרים
חברה ומדינה
איכות הסביבה
אקטואליה
דמוקרטיה, שלטון ופוליטיקה
דת ומדינה
זהות וזכויות הפרט
כלכלה וחברה
מגדר ומעמד האישה
צבא וביטחון
צדק חברתי
שואה ותקומה
תקשורת המונים
חברה ומדינה - אחר
מאמרים
חוק ומשפט
אזרחי
גירושין
דיני בנקאות
דיני חברות
דיני ירושה
דיני מיסים
דיני משפחה
דיני עבודה
דיני רשת
דיני תיירות
דיני תעבורה
הגירה ואשרות
החוק וחוקי התורה
הליכים משפטיים
חוק ומשפט -אחר
חקירות פרטיות
מקרקעין
נזיקין ורשלנות רפואית
עורך הדין והלקוח
פלילי
קניין רוחני וזכויות יוצרים
מאמרים
חינוך, לימודים וידע כללי
בתי ספר ומוסדות לימוד
הפרעות קשב וריכוז
חינוך ולימודים -אחר
חינוך ילדים ומתבגרים
חקר החלל
ידע כללי
לימוד עצמי
לימודים אקדמאיים
ליקויי למידה
מדע פופולרי
מדעי הרוח והחברה
מדעים מדוייקים
סדנאות ולימודי תעודה
מאמרים
כלי רכב
טיפולים ואחזקה
טרקטורונים
ליסינג השכרת רכב
מכוניות ורכבים כבדים
נהיגה ותאונות דרכים
רכב דו-גלגלי
שמאות ומוסכים
כלי רכב - אחר
מאמרים
כספים, מימון ומיסוי
אנשי מקצוע
בנקאות
הלוואות ומשכנתא
השקעות
כלכלת משק בית
כספים, מימון ומיסוי -אחר
מיסוי בינלאומי
מיסוי מקרקעין
מיסוי שוק ההון
מיסים כלליים
מס בולים
מס הכנסה
מס ערך מוסף
נדלן
ניהול חשבונות וביקורת
סיוע וקצבאות
פנסיה
מאמרים
מיחשוב, אינטרנט ועסקים מקוונים
אבטחת מידע
איחסון אתרים
אתרי משחקים
בניית אתרים
דיוור אלקטרוני
מחשבים
מיחשוב ארגוני
מסחר אלקטרוני
ניהול תוכן
עיצוב אתרים
עיצוב גרפי
עסקים מקוונים
פרסום ושיווק באינטרנט
ציוד טכנולוגי ואביזרים
קופירייטינג
קידום אתרים
שיווק באינטרנט
תוכנה
תרבות דיגיטלית
מיחשוב, אינטרנט ועסקים מקוונים - אחר
מאמרים
משפחה
אירועים וחתונות
אלימות במשפחה
גיל הזהב
גירושין
חיות מחמד
ילדים והורות
לידה ואמהות
משפחה - אחר
מאמרים
ספורט וכושר גופני
אומנויות לחימה
אימונים וכושר
הרפייה וטיפולים
חדרי כושר ומאמנים
יוגה
כדורגל וכדורסל
ספורט אתגרי
ספורט תחרותי
שחייה וספורט ימי
ספורט וכושר גופני - אחר
מאמרים
עבודה וקריירה
בטיחות בעבודה
השמה
יחסי עובד מעביד
מציאת תעסוקה ומקצוע
ניהול כוח אדם ומשאבי אנוש
נשים וקריירה
עבודה בחו"ל
עבודה מהבית
קורות חיים
ראיונות ומבחני קבלה
עבודה וקריירה - אחר
מאמרים
עסקים ושיווק
אירועים עסקיים
אסטרטגיה
יבוא - יצוא
יזמות עסקית
יחסי ציבור
ייעוץ לעסקים ואימון עסקי
מחקרי שוק
מכירות
נותני שירותים לעסקים
ניהול
ניהול ידע
עיצוב ואחזקת העסק
עסקים בינלאומיים
עסקים והחוק
עסקים קטנים ובינוניים
פרסום, שיווק ומיתוג
רעיונות לעסקים
שרות ושימור לקוחות
תעסוקה (דרושים)
תקשורת
עסקים ושיווק - אחר
מאמרים
קניות וצרכנות
השוואת מחירים
מוצרים ואביזרים
מתנות
נותני שירותים
צרכנות וביקורת מוצרים
רהיטים
קניות וצרכנות - אחר
מאמרים
רוחניות ושפור עצמי
אסטרולוגיה ונומרולוגיה
גלגול נשמות
גרפולוגיה
העצמה נשית
התמודדות עם מצבי לחץ
חלומות
יהדות
יועצים רוחניים
יופי ורוחניות
מאגיה ומיסטיקה
מדיטציה ויוגה
מימוש עצמי והעצמה
מסע רוחני
נומרולוגיה
פנג שואי
קבלה
קלפי טארוט
רייקי והילינג
תקשור וטלפתיה
תראפיה
רוחניות ושפור עצמי - אחר
מאמרים
שוק ההון
מסחר במניות
מאמרים
תיירות, נופש וטיולים
בתי מלון וצימרים
טיולים בארץ
טיולים בחו"ל
משרדי נסיעות
ספא ונופש
תיירות, נופש וטיולים - אחר
מאמרים
מאמרים
קישורים מומלצים
משכנתא
קבלת הצעה למשכנתא
א-ב במשכנתאות
קבלת הצעה למשכנתא
סדנת משכנתא חינם
מאמרים
משכנתא
משכנתא
יועץ משכנתא
מאמרים
משכנתא
מחשבון עמלת פרעון מוקדם
מחשבון משכנתא קרן שווה
מחשבון משכנתא לעומת שכירות
מחשבון ריבית אפקטיבית לנומינלית
מחשבון ריבית נומינלית לאפקטיבית
מחשבון משכנתא פריים
מחשבון משכנתא גרייס
מחשבון רגישות משכנתא
מאמרים
האחים שי
האחים שי
זיו שי
054-2664662
האחים שי שיפוצים - זיו שי נוכל!!!
מאמרים
מאמרים

תמ"א 38 - היזהרו ממוקשים! מאת עו"ד דן הלפרט

עו"ד ונוטריון דן הלפרט
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 743


מאמרים

נפתח בברכות לרגל חגיגות העשור לתמ"א 38. כן, חלף עבר עשור שנים מאז נוסדה תמ"א 38 ודומה כי דרכה איננה סוגה בשושנים.

אין חולק על חשיבותה הרבה של התוכנית שנועדה ליצור תמריצים כלכליים לחיזוק בנייני ארצנו מפני רעידות אדמה, אם כי, דומה, כי רציונאל זה נשתכח במרוץ השנים ואת מקומו תפסו שיקולים כלכליים של "מיקסום שווי" ו"מיצוי פוטנציאל" הזכויות בהן אנו מחזיקים.

כך או אחרת, נוכח מצוקת הקרקעות לבניה, הרי שניצול קרקעות קיימות אם על גבי בניינים קיימים ואם לאחר הריסתם ובניית בניינים חדשים תחתם, היה ונותר בעשור האחרון ה"דבר הבא".

רבים כבר התנסו בבחינת היתכנות התמ"א בבניין בו מצויה דירתם. אחרים שוקלים זאת בינם לבינם, אולם טרם גיבשו קבוצת כח מבין הדיירים על מנת להוציא את העגלה לדרך.

שיהיה ברור (למי שעדיין לא ברור לו), תמ"א 38 הינו פרוייקט מורכב.

ניתן לנתח את הפרוייקט ככזה הנע במספר מעגלים:

האחד- המעגל הפנימי- בו חגים זה לצד זה בעלי הדירות בבית המשותף, העתידים למצוא את עצמם שותפים לפרוייקט גדל מימדים ומורכב זה.

השני- המעגל התיכוני- בו חגים זה לצד זה כלל הדיירים (כגוף אחד לאחר גיבושו) והיזם שנבחר על ידם לביצוע הפרוייקט.

השלישי- המעגל החיצוני- בו חגים זה לצד זה כלל הדיירים והיזם (כגוף אחד לאחר גיבושו) ויתר הגורמים הדרושים לקידום הפרוייקט- בנק מלווה, ועדות התכנון, רשות המיסים, קבלן מבצע ועוד.

בכל אחד מהמעגלים זרועים מוקשים רבים מהם חובה להיזהר.

ברשימה זו נעסוק בסימון המוקשים על פני מפות המעגלים השונים- הפנימי, התיכוני והחיצוני.

המעגל הפנימי- נתחיל בהתחלה.

הקושי העיקרי בתחום זה נעוץ בדיירים ולא בכדי.

כדי להוציא אל הפועל פרוייקט התחדשות עירונית, דרושה הסכמה של כלל הדיירים. כן- כלל הדיירים- כולם!

נכון, המחוקק דאג (ובצדק) לגבש הסדר שיאפשר הוצאתו אל הפועל של הפרוייקט גם ללא הסכמת כלל הדיירים, אך זאת בהתקיים תנאים מסויימים (רוב דיירים- 66% בתמ"א 38/1 (תוספת בניה) או רוב של 80% בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה), מועד הגשת תביעה כנגד דייר סרבן הינה רק לאחר החלטת ועדה וכו'), אך נעדיף תמיד, לגבש הסכמות של כלל הדיירים לפרוייקט ולא לתלות יהבנו בהליך משפטי ארוך, יקר ומזיק כנגד דיירים "סרבנים".

כך או אחרת, גם גיבוש הסכמה של הרוב הדרוש על פי החוק איננו משימה קלה. בל נשכח שמדובר בקבוצת אנשים הדרים זה לצד זה לעיתים במשך עשרות שנים במהלכן גיבשו לעצמם דעה מוצקה (יותר מקיר של ממ"ד) ביחס לכל אחד מהדיירים האחרים וזה כולל חשדנות, קנאות, סכינאות ובעיקר חוסר אמון (כל זאת כמובן בהקצנה המתבקשת לצורך הבהרת העניין). עתה טלו את כל אלה ונסו לרתום אותם כשותפים!!... לעסקה גדולה ומורכבת.

קשה.

אם השלב הראשוני, הרעיוני, איננו קל, תארו לעצמכם כמה קשה הוא השלב שבו מעלים את נושא חלוקת התמורה בין הדיירים. בשלב כלשהו חייבים לקבל החלטה קולקטיבית ולהגדיר מה יקבל כל אחד מהדיירים.

למשל- האם ההרחבה בכל דירה מבוצעת בשיטת האחוזים (אחוז קבוע ביחס לשטח הקיים של כל דירה- בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הגדולות יותר והם ישאפו לאשר שיטה זו)? או שמא שיטת השטח הגלובאלי היא הנכונה (כל הדירות בבניין ללא יוצא מן הכלל מקבלות תוספת בשטח זהה ללא תלות בשטח הדירה הקיימת- בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הקטנות והם ישאפו לאשר שיטה זו)?  

קשה.

ויש גם חמור מכך. לעיתים (לא מעטות), אילוצי תכנון מונעים מתן תמורה זהה לדיירים. טלו מקרה בו עורף הבניין מאפשר תוספת בניה (לעבר חצר אחורית) בעוד חזית הבניין אינה מאפשרת בניה כלל (עקב קרבה לקו בניין). מה עושים? מאפשרים הרחבה רק לחלק מהדירות? כיצד מפצים את הדירות "מנועות ההרחבה"?

קשה.

מוקש נוסף מסתתר אי שם בנבחי נסח הרישום של הבניין (הרי הוא "נסח הטאבו"), שם מגלים לרוב אוצרות (או נכון יותר- צרות).

חשוב להקפיד ולבחון את נסח הטאבו עוד בראשית הדרך, מבעוד מועד.

בנסח הטאבו, נגלה לא אחת, דירות מסויימות שהבעלות בהן טרם נרשמה על שם הדייר (למשל במקרה של הורשה שטרם נרשמה), דירות שעליהן מוטלים עיקולים או הערות אזהרה לטובת צדדי ג' בלתי מוכרים, דירות שעליהן רשומות משכנתאות לטובת אנשים פרטיים (לא לטובת בנק) ובעל המשכנתא נעלם, דירות הרשומות על שם חברה שהינה מזה שנים מחוקה ממרשם החברות. כל אחד מאלה, וישנן עוד דוגמאות רבות, מונע את ביצוע הפרוייקט הן משום שקניינית נדרשת חתימת כל הדיירים שלטובתם רשומות הזכויות בדירות על הסכם התמ"א, הן משום שהאמור עלול לסכל ליווי בנקאי (מפני שהבנק המלווה לא יוכל לרשום שיעבוד ראשון) והן משום, ופה טמונה הבעיה המרכזית, הדבר יוצר חוסר שוויוניות. מדוע? מכיוון שאם ידרש היזם (שמאוד רוצה לקדם את הפרוייקט) לשאת, למשל, בחוב של אחד הדיירים כדי להסיר עיקול הרשום על דירתו או לפעול ל"החייאת" חברה מחוקה, כדי שניתן יהיה לחתום בשמה על ההסכם (דבר הדורש ניהול הליך משפטי בפני בית המשפט המחוזי), או לממן פניה לבית המשפט כדי למנות אפוטרופוס לדייר מסויים שאינו מסוגל עוד לנהל בעצמו את ענייני רכושו, הרי בכך הוא תורם/ משקיע בדייר זה יותר מאשר בדייר אחר שדירתו רשומה באופן תקין.

קשה.

ואם בכל האמור אין די, קיים מוקש נוסף שעניינו מיסוי הפרוייקט.

כידוע, בפרוייקטי התחדשות עירונית נוטל היזם על עצמו את כל החיובים הכספיים, לרבות חיובי המס וביניהם מס השבח המוטל על הדיירים (שלמעשה מוכרים ליזם את זכויות הבניה שלהם).

מיסוי בעסקת תמ"א 38 יכול להיווצר ככלל הן בגין ניצול/מכר זכויות תמ"א 38 (בגין כך מעניק החוק פטור מיוחד שמוקנה לכל דייר) והן בגין ניצול זכויות תב"עיות שהינן זכויות מכח תב"ע החלה על הבניין שהיזם ישאף לנצל גם אותן (ככל שקיימות) במסגרת הפרוייקט ובנוסף לזכויות התמ"א.

היזם, מצידו, מסכים לשלם את חיובי המס, אך מתנה זאת בכך שהדיירים יתחייבו לעשות שימוש בשני הפטורים הללו (הפטור המיוחד לתמ"א והפטור האישי (כיום קיים יותר מפטור אחד כזה)). אולם, מה נעשה במצב בו מי מהדיירים אינו זכאי לפטור ממס משום שעשה בו שימוש אחר קודם לכן? דייר זה למעשה מרוויח הרבה יותר מהדיירים האחרים שיאלצו לשלם מס על מכירת דירתם הנוספת ולא יוכלו לעשות שימוש בפטור האישי אותו הקדישו לטובת פרוייקט התמ"א.

זוהי ראשיתה של רשימת המוקשים שבמעגל הפנימי. קצרה היריעה מתיאורם המלא. אך מה בכל זאת עושים כדי לנטרלם?

פועלים בהגינות, בשקיפות מלאה ובנחישות, יוזמים מפגשים של הדיירים, מסבירים את חשיבות של הפרוייקט (גם בהיבט הבטיחותי שנשתכח) ובעיקר מסבירים שחשוב להתבונן על התמונה הרחבה ולא לעסוק בזוטות. חשוב לעסוק בעיקר ולהתעלות מעל הטפל. לא צריך לחפש את השיוויון המלא ואת האיזון המושלם בין הדיירים- קשה יהיה למצוא אותו. חשוב שכל אחד יתבונן אל עצמו פנימה ויפנים את התועלת הרבה שתיצמח לו מביצוע הפרוייקט, גם כאשר נצמחת תועלת לשכנו...

והנה משבאנו עד כאן ולאחר שגובשו הדיירים לכלל 'יחידת כח' אחת המעוניינת לקדם את הפרוייקט, הבא נתקדם הלאה ל"מעגל התיכוני".

נחוץ, תחילה, להסמיך מספר (עדיף אי זוגי) של דיירים כנציגות בעלי הדירות. לנציגות זו ממתינה עבודה לא קלה (לרוב בהתנדבות), אבל אין ספק, כי מלאכתה חשובה והכרחית לקידום הפרוייקט.

לצד הנציגות יש לבחור אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים שילוו את הנציגות ובתורם את כלל בעלי הדירות בפרוייקט.

כך, יש לבחור עורך דין, מפקח ולעיתים שמאי מקרקעין, אשר יחד עם הנציגות, יפעלו לבחינת הצעות יזמים ולבחירת ההצעה המיטבית עבור הדיירים.

בחירת היזם הראוי לפרוייקט הינה מלאכה מורכבת. רשימת הקריטריונים איננה רשימה סגורה וכלולים בה פרמטרים כגון, נסיון היזם בייזום עסקאות בכלל ועסקאות התחדשות עירונית בפרט, חוסנו הכלכלי, זמינותו, אמינותו ועוד.

צוות טוב ומיומן יוכל לסייע לדיירים לעשות בחירה נכונה ולמצות היטב את המשא ומתן המסחרי והמשפטי מול היזם.

מורכבותו של הפרוייקט מזמנת סוגיות רבות- מסחריות ומשפטיות- עליהן יש ליתן את הדעת בשלב המשא ומתן מול היזם.

נכון- מיקסום התמורה שמעניק היזם הינו יעד חשוב ללא ספק. אך ישנן סוגיות חשובות הרבה יותר, עליהן יש ליתן את הדעת.

כזה הוא נושא הבטוחות שהינו ללא ספק אקוטי ומהותי (לדעתי יותר מכל היתר). טלו עסקת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי במסגרתה הורסים בניין קיים ואמורים להעניק לדיירים דירה חדשה. אם בטווח שבין הריסת הבניין הקיים ועד הקמת הבניין החדש, מתרחש אירוע ביש של קריסת היזם (לא עלינו, אבל קרו דברים מעולם), אזי במקרה זה יוותרו הדיירים עם ערימה של חול במקום הדירה שהיתה להם. על מנת למזער סיכונים יש לעמוד על קבלת בטחונות ראויים מהיזם. כך, נדרוש למשל ערבות חוק מכר מהבנק המלווה (זוהי הערבות הנהוגה בשוק הנדלן גם ברכישת דירות קבלן "רגילות"), אולם שווי הערבות יהיה שווי הדירה החדשה שצפוי כל אחד מן הדיירים לקבל בבניין החדש (שימו לב שבעוד שברכישת דירה "רגילה" מקבלן אנחנו מקבלים ערבות חוק מכר בגין כל תשלום ותשלום שאנו משלמים לקבלן, הרי שבפרויקט מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, הדיירים משלמים למעשה את מלוא התמורה בתחילת הפרוייקט (מוסרים את הדירות הקיימות וזכויות הבניה) ולכן ראוי ששווי ערבות חוק המכר יהא בשווי הדירה החדשה). לצד ערבות חוק המכר נדרוש ערבות להבטחת דמי השכירות המשולמים על ידי היזם לכל הדיירים (תמ"א 38/2) מעת עזיבתם את הדירה הקיימת ועד חזרתם לדירה החדשה), נדרוש ערבות מיסוי (להבטחת שומות אפשריות שיפתחו על שם הדיירים. נסביר- למרות התחייבות היזם לשאת בתשלומי המס לא נרצה לעמוד חשופים מול רשויות המס בעת קריסת היזם). וקיימות אף ערבויות נוספות כגון ערבות ביצוע, ערבות בדק וערבות להבטחת תיקון/ רישום צו הבית המשותף.

לצד כל אלה, יש לשקוד כמובן על גיבוש הסכמות מסחריות בעניינים רבים ושונים, כגון, שטח הדירות החדשות (או התוספת לכל דירה בתמ"א 38/1), מרפסת, חניה (חלוקת החניות בין הדיירים ובין היזם וכן בין הדיירים עצמם), מחסן (גם כאן, הבטחת מחסנים לדיירים), תשלום דמי שכירות לדיירים (יש לקבוע מהו סכום דמי השכירות שישולם או לקבוע מנגנון לקביעתו בהמשך), תשלום עלות הובלה הלוך ושוב, לוחות זמנים לכל אחת מהפעולות שעל היזם לבצע (תכנון, היתר, עליה על הקרקע, בניה, מסירת דירות) הנחה ממחירון עבור ביצוע שינויים/ שידרוגים בדירות, מימון כל עלויות הפרוייקט ללא יוצא מן הכלל, לרבות שכר טרחת בעלי המקצוע הפועלים עבור הדיירים, מימון עלויות המתכננים, היועצים, הבניה וכו' וכמובן סנקציות בגין אי קיום הוראות ההסכם.

סוגיות משפטיות ישנן למכביר בפרוייקט מורכז זה. קצרה היריעה מלתארן. לכן נטיל בעניין זה את מלוא האחריות להסדרתן באופן המיטבי והראוי על עורך הדין המלווה את הדיירים בפרוייקט.

והנה גובש הסכם (בדרך כלל מסמך עב כרס בן 40-50 עמודים), ובאנו, הדיירים והיזם שלובי זרוע, להוציא, סוף סוף, את הפרוייקט אל הפועל, משמע הגענו לפתחו של "המעגל החיצוני". או אז משתרעת לעברנו במלוא עוזה הבירוקרטיה (שנחה לה עד עתה והמתינה לשעת כושר).

בשלב זה, עיקר המלאכה מוטלת על היזם שצריך לפעול לקבלת היתר בניה מהועדה המקומית (לאחר ביצוע תכנון מפורט של הבניין והגשת בקשה מתאימה לקבלת היתר בניה), התקשרות עם בנק מלווה ועם קבלני ביצוע לביצוע הבניה, דיווח לרשויות המס על הפרוייקט, טיפול בתופעות של דיירים סרבנים המסרבים לפנות את דירתם ומעכבים את הפרוייקט כולו ועוד ועוד ארוכה הדרך ובהחלט לא קלה.

אם הגעתם עד כאן ואתם מותשים וסקפטיים בנוגע ליכולתם להוציא אל הפועל את הפרוייקט המיוחל נוכח כל הקשיים שמתוארים לעיל- אל תאמרו נואש.

התעודדו.

קחו נשימה ארוכה וצאו לדרך.

הדרך אמנם ארוכה ולא קלה, אבל שיתוף פעולה בין הדיירים ועם היזם ועבודה יעילה, יאפשרו הוצאתו אל הפועל של הפרוייקט.

הרי אין כלל מחלוקת שמימוש הפרוייקט משפר באורח פלא את בטיחותכם בעת רעידת אדמה (או לא עלינו- מתקפת טילים) וכמובן משביח את הנכס לאין שיעור.

וכבר אמרנו-
זה "הדבר הבא".

הכותב:

עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, סגן יו"ר ועדת הקניין וחבר ועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.



תגיות של המאמר:


מאמרים
אודות כותב המאמר
מאמרים
מאמרים

עו"ד דן הלפרט, מתמחה בליווי עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811).


מאמרים
מאמרים אחרונים בנושא מקרקעין מאמרים נוספים של עו"ד ונוטריון דן הלפרט מאמרים נצפים ביותר בנושא מקרקעין  
מאמרים איך לבחור עורך דין לליווי משפטי של דיירים בפרויקט תמ"א 38:- מאת עו"ד רועי שעיה מאמרים
עו"ד רועי שעיה מאמר זה בא להבהיר את חלקו של עו"ד הדיירים במסגרת תוכנית תמ"א 38 חיזוק מבנים/פינוי בינוי- מה תפקידו של עו"ד מטעם הדיירים? ע"פ אלו קריטריונים יש לבחור את העו"ד? מי משלם את שכרו? מהו היקף שכר הטרחה של העו"ד? ולכמה זמן מתמנה עו"ד מטעם הדיירים לליווי הפרויקט?
מאת: עו"ד רועי שעיה
פורסם ב: 02/08/2017
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 94
מאמרים תמ"א 38-הסבר, מסלולים והליך בחירת עו"ד- מאת עו"ד רועי שעיה* מאמרים
עו"ד רועי שעיה מאמר זה בא לענות על שאלה מרכזית בימינו- מהו פרויקט תמ"א 38? מדוע מבצעים פרויקטים אלו? מה זכאים בעלי הדירות לקבל כתוצאה מפרויקט תמ"א? ומה הזכויות של בעלי הדירות בעת ביצוע פרויקט תמ"א?
מאת: עו"ד רועי שעיה
פורסם ב: 02/08/2017
קטגוריה: מקרקעין
מאמרים
מאמרים קנית דירה מקבלן? תתחדש על הליקוי בניה! - מאת עו"ד רועי שעיה* מאמרים
עו"ד רועי שעיה מאמר זה עוסק במצב בו אדם רוכש דירה חדשה מקבלן אך לאכזבתו הוא נכנס לדירה עם ליקוי בניה ו/או שקיבל את דירתו בעיכוב ניכר מהמועד המוסכם בחוזה. מאמר זה מכיל עצות מה לעשות וכיצד לפעול כאשר מתגלה ליקוי בדירה לרבות הוראות הדין המגנות על רוכש דירה.
מאת: עו"ד רועי שעיה
פורסם ב: 02/08/2017
קטגוריה: מקרקעין
מאמרים
מאמרים חובות וזכויות המתווך- מאת עו"ד רועי שעיה * מאמרים
עו"ד רועי שעיה מאמר זה בא לסכם את תפקיד המתווך, זכויותיו וחובותיו בהתנהלותו מול הלקוח, מתי המתווך יהיה זכאי לשכר טרחתו ומתי יחשב המתווך לגורם יעיל וכן מי זכאי לעסוק בתחום זה.
מאת: עו"ד רועי שעיה
פורסם ב: 02/08/2017
קטגוריה: מקרקעין
מאמרים
מאמרים סכסוך שכנים בבית משותף- מה עושים? מאת עו"ד רועי שעיה* מאמרים
עו"ד רועי שעיה פעמים רבות נתקל אדם בסכסוך עם שכן בבניין לרבות במקרים כגון בעיות רטיבות, הסגת גבול, אי תשלום וועד בית, מטרדי רעש ועוד. מאמר זה בא לתת מגוון עצות ופתרונות למצב הקיים וכן מביא את הוראות הדין בנושא.
מאת: עו"ד רועי שעיה
פורסם ב: 02/08/2017
קטגוריה: מקרקעין
מאמרים
מאמרים תמ"א 38 - הגנה מרעידות אדמה מאמרים
אמיר ריטר מ"א 38 היא המצאה ישראלית שמטרתה לעודד את השוק הפרטי לפעול לביצוע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי הענקת זכויות בנייה. המדינה החליטה לא לשאת בעלות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה , ותחת זאת היא העניקה לבעלי הדירות, במסגרת תכנית מתאר ארצית, תמ"א 38, זכויות בנייה נוספות בעלות שווי כלכלי רב אשר נמכרות ליזם כנגד, בין היתר, חיזוק הבניין.
מאת: אמיר ריטר
פורסם ב: 26/07/2016
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 159
מאמרים שוד הקרקעות הגדול של שרון ושות' מאמרים
גדעון צור בחודש מרץ שנת 2000 נפטרה לילי ז"ל, רעייתו של אריאל שרון. ועל–פי בקשתה היא נקברה על גבעת הכלניות. גבעה הנמצאת קרוב ל-400 מטר מחוות השקמים, מקום המגורים של משפחת שרון. כביש 334 חוצץ בין החווה לגבעה.במסגרת קבורה זו, עושה שרון כל עבירה אפשרית מתחום המקרקעין.בחודש ינואר 2014 נפטר אריאל שרון, ונקבר בקבר שמקומו סומן בתשריט של היתר הקבורה. ושוב בקבורה זו רשות העתיקות מושמת לקלס
מאת: גדעון צור
פורסם ב: 05/07/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 326
מאמרים עורך דין מקרקעין – לכל שטח יש חוק מאמרים
אילון יגל עורך דין מקרקעין הוא עורך דין אשר עוסק בכל הנושאים הקשורים לשטחי קרקע מכל סוג שהוא – קרקעות לבנייה, קרקעות חקלאיות, קרקעות מסחריות ועוד. עורך דין מקרקעין עוסק גם בכל הנושאים הקשורים לנכסי דלא ניידי – לא רק קרקעות אלא גם מבנים שונים וכל הקשור בהם.
מאת: אילון יגל
פורסם ב: 28/05/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 297
מאמרים למה צריך לבצע רישום קבלנים ? מאמרים
עידן שלומן ענף הבניה הישראלי יודע בעלי מקצוע רבים וטובים אך גם כאלו שאינם מקצועיים מספיק או אינם אמינים מספיק. על מנת לנסות למגר תופעות שכאלו הוקם הצורך ברישום קבלנים כמורשים להיקרא כאלו. עוד על כך במאמר הבא.
מאת: עידן שלומן
פורסם ב: 12/04/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 374
מאמרים איתור עורך דין בקריות מאמרים
עידן שלומן המחפשים אחר עורכי דין בחיפה כדאי לפעמים שיפזלו מעט אל הפרברים של העיר ויבדקו אודות עורכי דין בקריות גם כן. לפעמים ההתאמה שלכם תימצא שם וביתר זמינות וגמישות.
מאת: עידן שלומן
פורסם ב: 12/04/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 361
עמוד ראשון עמוד קודם 1 2 3 4 5 6 7 8 9 עמוד הבא עמוד אחרון
מאמרים תמ"א 38- התנגדות הדיירת הקשישה נדחתה על ידי בית המשפט- מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה.
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 579
מאמרים פירוק שיתוף יכול להתבצע על ידי בעלים במקרקעין ולא על ידי בעל הערת אזהרה - מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 525
מאמרים הדירה תימכר כפנויה למרות הלכת כובשי- מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין כונסת נכסים בהליך הוצאה לפועל הגישה תביעה לפירוק שיתוף בבית המגורים של החייב על מנת לאפשר את מימושו ונתקלה בהתנגדות מצד אשת החייב (שאיננה חבה בחוב כלשהו). האשה טענה (בהתבסס על הלכת כובשי של בית המשפט העליון), כי היא דיירת מוגנת בבית מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולכן לא ניתן לממש את הבית כפנוי, אלא יש למוכרו כתפוס. בית המשפט העליון קבע כי לאור הלכת פרמינגר, בה נקבע, כי הגנת סעיף 33 תחול רק על זכויות הרשומות בטאבו יש לממש את הבית כפנוי.
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 647
מאמרים פירוק שיתוף - הכיצד? מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין סכסוך שפרץ בין חוכרים משותפים במגרש ברחוב התפוח בזיכרון יעקב, שעליו בנוי בית מגורים, הוביל להגשת תביעה לפירוק שיתוף. בעוד התובעת (שלה מחצית הזכויות במגרש) ביקשה להורות על פירוק השיתוף באמצעות מכר המגרש לצד ג' וחלוקת התמורה שתתקבל בין השותפים, ביקשו הנתבעים להורות על חלוקת המגרש "בעין". בית המשפט מינה מומחה שקבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום מצא בית המשפט לקבל את התביעה והורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג'
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 581
מאמרים כיצד לתקן את חוק השכירות ומדוע? מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים שחוקק בימיה של םגולדה מאיר ומשווע לתיקון ועידכון
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 567
מאמרים יש לתקן את חוק השכירות - מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים שחוקק בימיה של םגולדה מאיר ומשווע לתיקון ועידכון
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 551
מאמרים בית המשפט מחמיר את הענישה כנגד עברייני בניה- מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין בפסק דין שניתן לאחרונה, מצא בית המשפט העליון להנחות שוב את הערכאות דלמטה לנקוט יד קשה כנגד עברייני הבניה ואף להגביר את השימוש בעונש המאסר זאת מאחר והענישה הקיימת איננה משיגה את ההרתעה הרצויה
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 640
מאמרים בית המשפט מחמיר את הענישה כנגד עברייני בניה- מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין בפסק דין שניתן לאחרונה, מצא בית המשפט העליון להנחות שוב את הערכאות דלמטה לנקוט יד קשה כנגד עברייני הבניה ואף להגביר את השימוש בעונש המאסר הות ורף הענישה הקיים איננו יוצר את ההרתעה הרצויה
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 440
מאמרים זיכרון דברים בחדר המדרגות אינו מחייב - מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין בית המשפט ביטל זיכרון דברים שנחתם בין זוג קשישים ושכניהם בחדר המדרגות למכירת דירת הקשישים וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 331
מאמרים קבלן חוייב לשלם פיצוי כספי בגין ליקויי בניה שלא תיקן - מאת עו"ד דן הלפרט מאמרים
מקרקעין קבלן שלא נענה לפניות רוכשים בדבר ליקויי בניה חוייב על ידי בית המשפט לשלם לרוכשים פיצוי כספי ולא הותר לו לתקן את הליקויים. נקבע על ידי בית המשפט כי זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.
מאת: עו"ד ונוטריון דן הלפרט
פורסם ב: 24/06/2015
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 417
עמוד ראשון עמוד קודם 1 2 3 4 5 6 7 8 9 עמוד הבא עמוד אחרון
מאמרים דיירות מוגנת מאמרים
Loadseo דיירות מוגנת הינה זכות כלכלית הנובעת מחוק הגנת הדייר ולא מכוח חוק המקרקעין שכן דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין ולפיכך אינה נרשמת בטאבו. שמאי מקרקעין מעריך את זכות דיירות מוגנת בדירות מגורים ועסקים
מאת: Loadseo
פורסם ב: 17/05/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 12495
מאמרים היטל השבחה עם הרחבות בניה מאמרים
Loadseo מה הם התנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום של היטל השבחה להרחבות ובניה בדירות או בניה על מגרש ריק. חשוב שהבדיקה לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה תבוצע על ידי שמאי מקרקעין.
מאת: Loadseo
פורסם ב: 17/05/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 9111
מאמרים שמאות מקרקעין | מימוש מהיר מאמרים
Loadseo ישנם מספר סיטואציות למימוש מהיר במקרקעין אותם מעריך שמאי מקרקעין, המאמר דן בשמאות מקרקעין לצורך מכירת נכס אשר נמצא אצל כונס נכסים ומטרת הכונס הינה למכור את הנכס מהר על מנת להחזיר לבנק למשכנתאות או כל גורם אחר את כספו בחזרה.
מאת: Loadseo
פורסם ב: 12/04/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 8075
מאמרים היטל השבחה מאמרים
Loadseo חוק התכנון והבניה (התשכ"ה 1965) מקיף את התכנון בישראל מהרמה הארצית ועד הרמה המקומית ועוסק בין היתר ב: אישור תוכניות, הליכי רישוי, היטל השבחה, עונשין, וכדומה.
מאת: Loadseo
פורסם ב: 02/05/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 8035
מאמרים פירוק שיתוף במקרקעין- זכות לקניין מול זכות הפרט להיות חופשי ומגבלות החוק מאמרים
דורון, טיקוצקי, צדרבוים,  עורכי דין בבואנו לבחון תביעה לפירוק שיתוף לעולם יהיה עלינו לבצע איזון בין זכותו של שותף ואו שותפים לקניינם למול זכותו של מבקש הפירוק להיות חופשי. הכלל המנחה קבוע בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין וקובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף"
מאת: דורון, טיקוצקי, צדרבוים, עורכי דין
פורסם ב: 06/07/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 7605
מאמרים שמאי מכריע | שמאי מקרקעין מאמרים
Loadseo המונח שמאי מכריע מופיע בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה ועוסק במנגנון שונה וחדש המאפשר את הכרעתן של תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק ובמחלוקות העוסקות במקרי הטלי השבחה
מאת: Loadseo
פורסם ב: 31/03/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 7117
מאמרים שמאי מקרקעין - פיצול דירה מאמרים
Loadseo על פי חוק תכנון ובניה, שמאי מקרקעין יערוך את ההבחנה בין פיצול דירה לחלוקה פנימית של דירה, בדוח שמאות יתייחס שמאי מקרקעין לפרמטרים שונים אותם במהלך תהליך פיצול דירה.
מאת: Loadseo
פורסם ב: 12/04/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 7113
מאמרים הפקעת מקרקעין ותשלום פיצויים מאמרים
Loadseo הפקעות של מקרקעין מתבצעות על פי חוקים ופקודות ולצרכי ציבור בלבד. החוק מגדיר לאיזה צרכי ציבור מותר להפקיע מקרקעין. שמאי מקרקעין הוא הכתובת לבדיקה האם ההפקעת מקרקעין מתבצעת על פי החוק
מאת: Loadseo
פורסם ב: 02/05/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 6900
מאמרים תשלומים והחלטות המנהל מאמרים
Loadseo מנהל מקרקעי ישראל מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח, חשוב כי החוכר יקבל יעוץ ע"י שמאי מקרקעין מוסמך מטעמו אשר יבחן את המרכיבים המשפיעים על שווי הנכס
מאת: Loadseo
פורסם ב: 02/05/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 6818
מאמרים שמאי מקרקעין - היבטי מיסוי מאמרים
Loadseo שמאי מקרקעין - מורה נבוכים בעולם המיסים. חשיבותו של שמאי מקרקעין בקביעת מס הרכישה. חשיבות שמאי מקרקעין בקביעת מס השבח. חשיבות שמאי מקרקעין קביעת במס המכירה ועוד
מאת: Loadseo
פורסם ב: 31/03/2010
קטגוריה: מקרקעין
צפיות: 6761
מאמרים

מאמרים
מאמרים
מאמרים
מעוניין לפרסם את מאמריך בחינם? מעוניין להגיע בקלות ללקוחות וקולגות פוטנציאליים? הרשם עכשיו ופרסם מאמרים.
כללי:
תנאי שימוש באתר
הנחיות העורכים
מדוע לפרסם מאמרים?
 
 
אתר נבנה על ידי סייטמאסטר בע"מ - בניית אתרים מקצועית וקידום אתרים במנועי חיפוש.